【技术实现步骤摘要】
本专利技术涉及土地利用管理，具体为一种土地储备利用效益评估方法。
技术介绍
1、土地资源是国家财富的重要组成部分，其合理管理和利用对于国家的经济发展至关重要，土地资源不仅是农业、工业、建设各个领域发展的基础，也是人类生存和发展的重要条件，随着人口增长和城市化进程的加快，土地资源日益稀缺，其利用效益面临着巨大挑战，因此，为了更好地管理和利用土地资源，提高土地的经济效益，评估土地资源的利用效益显得尤为重要，而土地储备利用效益评估则是城市规划、土地管理和房地产开发领域中的重要环节，随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，如何科学、合理地评估土地储备的利用效益，成为政府、企业和研究机构共同关注的焦点。
2、传统评估方法往往只关注土地的基本属性，而忽略了土地类型、开发成本、开发效率及环境污染影响的动态因素，这些因素对于土地的实际价值和使用效益具有重要影响，且土地储备利用效益是一个综合性的概念，它涉及土地的基础价值、开发潜力以及综合效益方面，然而，传统评估方法往往缺乏系统性，未能将这些方面有机结合起来，导致评估结果片面，无法全面反映土地的实际价值和使用效益，在评估过程中，参数的合理设置对于评估结果的准确性至关重要，然而，部分评估公式中的参数设置过于简单及缺乏科学依据，此外，土地市场是一个复杂且多变的市场，市场变化对土地价值的影响不可忽视，若无法及时反映市场变化对土地价值的影响，将导致评估结果滞后于市场实际。
技术实现思路
1、本专利技术的目的在于提供一种土地储备利用效益评估方法，
2、为实现上述目的，本专利技术提供如下技术方案，具体实现步骤如下：
3、步骤一、利用数据收集模块，收集及提取土地的基本信息，并基于土地基本信息确定土地的开发成本和环境影响，以及评估开发的效率；
4、步骤二、利用综合评估模块，评估土地的基础价值、开发潜力和综合效益，并分析评估结果，提出调整建议；
5、步骤三、利用报告输出模块，编制并输出评估报告；
6、其中，所述综合评估模块包括有提供全面性土地价值评估单元，量化土地开发带来经济效益单元和全面反映土地利用效益单元。
7、可选的，所述数据收集模块所用到的设备包括数据库系统；
8、所述综合评估模块所用到的设备包括计算机与软件，地理信息系统和专业评估工具；
9、所述报告输出模块所用到的设备包括打印机、扫描；
10、所述计算机与软件用于数据处理、公式计算和报告编制；
11、所述数据库系统用于存储和管理土地评估所需的大量数据；
12、所述地理信息系统用于可视化土地分布和评估结果；
13、所述业评估工具包括土地估价软件、环境影响评估软件，用于辅助计算和分析；
14、所述打印机、扫描仪用于报告打印和资料归档。
15、可选的，所述提供全面性土地价值评估单元的计算公式如下：
16、tjs=(m×js)0.5×s；
17、tjz=(m×jz)0.5×s；
18、tjg=(m×jg)0.5×s；
19、其中：
20、tjs为商业土地基础价值；
21、tjz为住宅土地基础价值；
22、tjg为工业土地基础价值；
23、m为土地面积；
24、w为土地位置系数，w反映土地地理位置的优劣；
25、js为商业类型土地利用价值；
26、jz为住宅类型土地利用价值；
27、jg为工业类型土地利用价值；
28、jg为工业类型土地利用价值；
29、土地面积利用率m的计算公式如下：
30、m=(sm/zm)×100%；
31、sm为使用面积；
32、zm为总面积；
33、商业类型土地利用价值js，住宅类型土地利用价值jz和工业类型土地利用价值jg反映不同土地类型，且分别具有不同的价值；
34、s为市场调节变量；
35、商业类型土地利用价值js的计算公式如下：
36、js=(rs+rz-rc)/rl；
37、rs为日税收总额；
38、其中：
39、rs在代入商业类型土地计算时，即为商业地区的增值税、企业所得税、印花税和附加税之和后的日平均值；
40、rs在代入住宅类型土地计算时，即为住宅地区的房产税和土地使用税之和后的日平均值；
41、rs在代入工业类型土地计算时，即为工业地区的增值税、企业所得税、附加税、资源税和环境保护税之和后的日平均值；
42、rz为日租总额；
43、其中：
44、rz在代入商业类型土地计算时，即为商业地区的土地总面积与土地每平方米销售金额乘积的日平均值；
45、rz在代入住宅类型土地计算时，即为住宅地区的土地总面积与土地每平方米销售金额乘积的日平均值；
46、rc为日成本；
47、其中：
48、rc在代入商业类型土地计算时，即为商业地区的水电燃气费以及商业地区人员总工资的日平均值；
49、rc在代入住宅类型土地计算时，即为住宅地区水电燃气费的日平均值；
50、rc在代入工业类型土地计算时，即为工业地区的水电费以及工业地区人员总工资的日平均值；
51、rl为日人流量，rl在代入商业类型土地计算时，即为商业地区的日平均人流量；
52、住宅类型土地利用价值jz的计算公式如下：
53、jz=(rs+rz+rfp-rc)/z；
54、rfp为日买房收益平均值；
55、z为住房总人口；
56、工业类型土地利用价值jg的计算公式如下：
57、jg=(rs-rc)/g；
58、g为工人总数；
59、商业类型的市场调节变量s的计算公式如下：
60、s=js×[kzs-(rs+rz-rc)]/(rs+rz-rc)；
61、kzs为开发后总营收，开发后总营收kzs反映本片商业类型区域土地开发后，以本次评估为界限的之前所有总营收的平均值；
62、住宅类型的市场调节变量s的计算公式如下：
63、s=jz×[kzs-(rs+rz+rfp-rc)]/(rs+rz+rfp-rc)；
64、工业类型的市场调节变量s的计算公式如下：
65、s=jg×[kzs-(rs-rc)]/(rs-rc)。
66、可选的，基于商业类型土地利用价值js，住宅类型土地利用价值jz和工业类型土地利用价值jg，并根据不同土地类型进行代入计算，所述量化土地开发带来经济效益单元和所述全面反映土地利用效益单元以商业类型土地利用价值js为例进行代入计算，所述量化土地开发带来经济效益单本文档来自技高网...
【技术保护点】
1.一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于，具体实现步骤如下：
2.根据权利要求1所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于，
3.根据权利要求2所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：所述提供全面性土地价值评估单元的计算公式如下：
4.根据权利要求3所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：基于商业类型土地利用价值Js，住宅类型土地利用价值Jz和工业类型土地利用价值Jg，并根据不同土地类型进行代入计算，所述量化土地开发带来经济效益单元和所述全面反映土地利用效益单元以商业类型土地利用价值Js为例进行代入计算，所述量化土地开发带来经济效益单元的计算公式如下：
5.根据权利要求4所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：所述开发效率系数X的计算公式如下：
6.根据权利要求5所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：所述全面反映土地利用效益单元的计算公式如下：
7.根据权利要求6所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：基于所述土地综合效益数值TX的评估调整如下：
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【技术特征摘要】
1.一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于，具体实现步骤如下：
2.根据权利要求1所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于，
3.根据权利要求2所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：所述提供全面性土地价值评估单元的计算公式如下：
4.根据权利要求3所述的一种土地储备利用效益评估方法，其特征在于：基于商业类型土地利用价值js，住宅类型土地利用价值jz和工业类型土地利用价值jg，并根据不同土地类型进行代入计算，所述量化土地开发带来经济效益单元和所述全面反映土地利用效益单元以商业类型土地利用价值js为例...
【专利技术属性】
技术研发人员：段艳鹏，王琳琳，胡正强，段东晓，
申请(专利权)人：山东国建土地房地产评估测绘有限公司，
类型：发明
国别省市：
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